Witam. Bardzo potrzebuję porady prawnej związanej z mieszkaniem. Mój mąż został zmuszony do wzięcia bezpłatnego urlopu na 3 miesiące w związku z tym nie byliśmy w stanie opłacić wszystkich rachunków. Narosły nam zaległości za czynsz mieszkaniowy. Otrzymałam list ze spółki mieszkaniowej z informacją iż zalegam za czynsz 3300 zł (miesięczny czynsz wynosi 1100zł). Dostałam 7 dni na uregulowanie tej sumy ale nie byłam w stanie tak szybko zapłacić i zapłaciłam z opóźnieniem, najpierw 1000 zł a zaraz po 5 dniach jeszcze 800zł. Następnego dnia po wpłacie tych 800zł otrzymałam kolejne pismo ze spółki, że w związku z zaległościami umowa z nami zostanie rozwiązana z końcem grudnia, a jeśli nie opuścimy lokalu do tego czasu, sprawa zostanie skierowana do sądu. Powołano się na ustawę z dnia 21.06.01 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Dz.U.2005r. Nr 31, poz.266, art.11 ust.2 punkt 2. Odszukałam ten artykuł i tam jest mowa o pełnych 3 miesiącach zaległości, co przecież mnie nie dotyczy. Udałam się do prezesa spółki z prośbą o ugodę. Napisałam pismo w którym poinformowałam o mojej sytuacji i zobowiązałam się do spłacenia wszystkich zaległości. Niestety dostałam odpowiedźŸ negatywną. Po dacie listu jestem pewna, że kiedy był pisany 1800 zł które wpłaciłam wcześniej musiało być już na koncie spółki (14 dni różnicy), ale nie zostało ono uwzględnione w rozliczeniu. Nie wiem już co mam robić, mam dwoje dzieci na utrzymaniu, na szczęście mąż wrócił do pracy, ale jego pierwszą wypłatę otrzymamy dopiero w tym miesiącu i z niej postaramy się uregulować pozostałą zaległość która na dzień dzisiejszy wynosi 1500zł. Czy jeśli wpłacę całą zaległość spółka będzie miała podstawy złożenia sprawy eksmisyjnej do sądu? Co mogę zrobić? Bardzo proszę o pomoc.

Prawo lokalowe mówi, że właściciel wynajmowanego lokalu mieszkalnego ma prawo rozwiązać umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia jeżeli najemca lokalu zalega z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności. Jednak warunkiem rozwiązania umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia jest uprzedzenie najemcy na piśmie o takiej możliwości oraz udzielenie mu dodatkowego miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości. Pani posiadała zaległość za trzy pełne okresy płatności, jednak po otrzymanie wezwania do zapłaty uregulował Pani zaległość za dwa niepełne okresy płatności. Na skutek uregulowania części zaległości w chwili rozwiązania umowy najmu nie zalegała Pani za dwa pełne okresy płatności. W związku  powyższym w opisanej przez Panią sprawie nie było podstawa do rozwiązania umowy najmu z powodu zaległości czynszowych.

Zgodnie z wyrokiem  Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2011 r. II CSK 587/10, jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. W uchwale z dnia 22 lutego 1967 r., III CZP 113/66, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że jeżeli najemca lokalu dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący – bez uprzedzenia najemcy na piśmie o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia i bez udzielenia najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu – wniósł pozew o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu, to wówczas powództwo jest nieuzasadnione.